La facturation électronique va progressivement transformer la gestion administrative des locations courte durée. Mais tous les propriétaires ne seront pas concernés de la même manière : le régime dépend notamment de leur statut, de leur activité, de leur assujettissement à la TVA et du type de clientèle.
Dans cet article, Tranquil at Home vous explique les principales règles à connaître pour anticiper cette réforme sereinement.
À retenir : à partir du 1er septembre 2026, toutes les entreprises devront être capables de recevoir des factures électroniques. Pour les micro-entreprises, TPE et PME, l’obligation d’émission et de transmission des données interviendra au plus tard le 1er septembre 2027.
Qu’est-ce que la facturation électronique ?
La facturation électronique ne consiste pas simplement à envoyer une facture au format PDF par e-mail.
Une véritable facture électronique doit être créée, transmise et reçue sous un format structuré permettant à un logiciel de lire automatiquement les informations essentielles : identité du client, montant, date, TVA, numéro de facture, etc.
Elle doit être transmise par l’intermédiaire d’une plateforme agréée, directement ou via une solution compatible. L’administration fiscale recevra certaines données utiles, notamment pour faciliter le suivi et le pré-remplissage des déclarations de TVA. (FAQ des impots)
Cette réforme poursuit plusieurs objectifs :
moderniser les échanges entre entreprises ;
réduire les erreurs de saisie ;
améliorer le suivi des paiements ;
lutter contre la fraude à la TVA ;
simplifier progressivement les obligations administratives.
Qui est concerné en location courte durée ?
La réponse dépend avant tout de la situation du propriétaire.
Le propriétaire particulier non assujetti à la TVA
Un propriétaire qui loue occasionnellement ou régulièrement un logement meublé à des particuliers, sans être assujetti à la TVA, n’a généralement pas à émettre de facture électronique pour les séjours réalisés auprès de voyageurs particuliers.
La location meublée à usage d’habitation est, dans de nombreux cas, exonérée de TVA. Le simple fait de percevoir des loyers ne suffit pas automatiquement à rendre le propriétaire assujetti à la TVA.
Cela ne signifie toutefois pas qu’il n’aura aucune démarche à effectuer. S’il exerce son activité dans un cadre professionnel ou entrepreneurial, il devra pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs à compter du 1er septembre 2026. Cela peut concerner, par exemple :
les factures d’électricité ;
les abonnements internet ;
les prestations de ménage ;
les travaux réalisés par des entreprises ;
les achats de fournitures ;
les contrats de maintenance.
Le loueur professionnel ou la micro-entreprise
Un loueur exerçant sous la forme d’une entreprise individuelle, d’une micro-entreprise ou d’une société devra examiner ses obligations selon son régime de TVA et la nature de sa clientèle.
Les micro-entreprises et petites entreprises devront être en mesure d’émettre leurs factures électroniques au plus tard le 1er septembre 2027 lorsqu’elles sont dans le champ de la réforme. Elles devront également transmettre certaines données relatives aux transactions réalisées avec des particuliers ou des clients situés à l’étranger dans le cadre de l’e-reporting.impots+1
La SCI
Le régime applicable aux SCI dépend notamment de son assujettissement à la TVA.
Une SCI qui n’est pas assujettie à la TVA et qui loue un logement à usage d’habitation n’a généralement pas d’obligation d’émission de facture électronique pour cette activité. En revanche, si elle est assujettie à la TVA, notamment en raison de prestations para-hôtelières ou d’une option particulière, elle peut être soumise à la réforme.(FAQ des impots)
Chaque situation doit donc être analysée au cas par cas, en particulier lorsque la location s’accompagne de services proches de l’hôtellerie.
Les dates à retenir
Une petite entreprise peut décider d’anticiper l’émission de factures électroniques avant le 1er septembre 2027. Cette anticipation est possible, mais elle doit être organisée avec une plateforme agréée ou une solution compatible. (FAQ des impots)
Location à des particuliers : l’e-reporting
La plupart des séjours en location courte durée sont réservés par des particuliers. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une facture électronique interentreprises classique.
Pour les entreprises assujetties à la TVA, les opérations réalisées avec des particuliers relèvent en principe de l’e-reporting. Il s’agit de transmettre à l’administration certaines données relatives aux transactions, par l’intermédiaire d’une plateforme agréée.
L’administration précise que, pour les transactions avec des particuliers, la transmission peut notamment porter sur le montant total des opérations réalisées par jour et sur une période déterminée. La fréquence dépend du régime de TVA de l’entreprise.( FAQ des impots)
En pratique, le propriétaire devra donc vérifier :
s’il est assujetti à la TVA ;
si ses locations entrent dans le champ de la TVA ;
si ses clients sont des particuliers ou des professionnels ;
si son logiciel de gestion ou son prestataire est compatible avec la réforme ;
qui transmettra les données à l’administration.
Que se passe-t-il avec les plateformes de réservation ?
Les plateformes de réservation jouent souvent un rôle central dans la gestion des réservations, des paiements et des documents adressés aux voyageurs.
Il est important de distinguer plusieurs situations :
le voyageur particulier réserve un séjour ;
une entreprise réserve un logement pour un salarié ou un déplacement professionnel ;
la plateforme facture des frais ou une commission au propriétaire ;
le propriétaire facture directement un client professionnel ;
une conciergerie facture ses services au propriétaire.
La réforme ne traite pas nécessairement ces opérations de la même manière.
Par exemple, une facture de commission adressée par une plateforme à un propriétaire professionnel peut relever des échanges entre entreprises. À l’inverse, le séjour vendu à un voyageur particulier peut relever de l’e-reporting lorsque le propriétaire est assujetti à la TVA.
Le propriétaire devra donc conserver une comptabilité claire et distinguer :
le chiffre d’affaires généré par les nuitées ;
les commissions des plateformes ;
les frais de ménage ;
les services complémentaires ;
les remboursements ou annulations ;
les honoraires de conciergerie.
Le rôle de la conciergerie
Une conciergerie peut aider le propriétaire à se préparer, mais elle ne remplace pas automatiquement un expert-comptable ou un conseil fiscal.
Chez Tranquil at Home, la gestion quotidienne d’un logement en location courte durée peut inclure de nombreux flux : réservations, frais de ménage, interventions, achats, maintenance, commissions et reversements.
Une organisation rigoureuse permet de :
centraliser les factures fournisseurs ;
distinguer les dépenses du propriétaire et celles de la conciergerie ;
vérifier les commissions prélevées par les plateformes ;
conserver les justificatifs ;
transmettre des informations fiables au comptable ;
éviter les doublons entre relevés de plateforme et factures ;
anticiper les évolutions réglementaires.
Le point essentiel est de savoir qui facture quoi. La conciergerie peut facturer ses prestations au propriétaire, tandis que le propriétaire reste responsable de la facturation de ses propres prestations de location lorsque celle-ci est nécessaire.
Comment se préparer simplement ?
Même si l’obligation d’émission n’arrive qu’en 2027 pour de nombreuses petites structures, il est préférable de ne pas attendre le dernier moment.
1. Identifier son statut
Commencez par déterminer si vous êtes :
propriétaire particulier ;
loueur en meublé non professionnel ;
loueur en meublé professionnel ;
micro-entrepreneur ;
entreprise individuelle ;
SCI ;
société assujettie à la TVA.
Le statut juridique et le régime fiscal ne produisent pas toujours les mêmes effets.
2. Vérifier son régime de TVA
La TVA est l’un des critères déterminants. La location meublée d’habitation peut être exonérée, mais certaines prestations ou configurations peuvent entraîner une assujettissement à la TVA, notamment lorsque l’activité se rapproche de la para-hôtellerie.
En cas de doute, demandez une analyse à votre expert-comptable ou à votre conseil fiscal.
3. Choisir une plateforme agréée
À compter du 1er septembre 2026, les entreprises devront avoir choisi une plateforme agréée pour recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs. (FAQ des impots)
Avant de choisir, vérifiez notamment :
la compatibilité avec votre logiciel de facturation ;
l’intégration avec votre outil de gestion locative ;
la gestion des factures reçues et émises ;
l’archivage ;
la transmission de l’e-reporting ;
la possibilité de gérer plusieurs logements ;
les tarifs et conditions de résiliation.
4. Organiser ses documents
Créez une arborescence claire par logement et par exercice comptable. Classez séparément :
les factures de fournisseurs ;
les relevés des plateformes ;
les factures de conciergerie ;
les justificatifs de travaux ;
les contrats d’assurance ;
les abonnements ;
les relevés bancaires ;
les documents fiscaux.
Cette organisation facilitera le travail du comptable et permettra de répondre plus rapidement à toute demande administrative.
5. Vérifier les outils utilisés par la conciergerie
Si une conciergerie ou un prestataire gère la facturation pour votre compte, demandez-lui si sa solution est compatible avec la réforme.
L’administration précise qu’un prestataire chargé de l’émission des factures doit être lui-même une plateforme agréée ou utiliser une solution compatible connectée à une plateforme agréée. (FAQ des impots)
Exemple concret
Imaginons un propriétaire qui exploite un appartement en location courte durée sous forme de micro-entreprise, sans TVA, et qui accueille principalement des particuliers.
Il n’a pas nécessairement à émettre une facture électronique pour chaque séjour.
Il devra néanmoins pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs à partir du 1er septembre 2026.
Si son activité entre dans le champ de la TVA, les transactions avec les voyageurs particuliers pourront être concernées par l’e-reporting.
Ses factures de conciergerie, de travaux ou de maintenance devront être correctement conservées.
À partir du 1er septembre 2027 au plus tard, il devra respecter les obligations d’émission qui lui sont applicables.
Cet exemple montre pourquoi il est difficile de répondre uniquement à partir du statut de « propriétaire loueur ». Le régime de TVA, la forme juridique, le type de clients et les services proposés doivent être pris en compte ensemble.
Conclusion
La facturation électronique ne signifie pas que chaque propriétaire devra immédiatement envoyer une facture électronique à chaque voyageur. Pour la location courte durée, les obligations dépendront principalement du statut du loueur, de son assujettissement à la TVA et de la nature de ses clients.
La première échéance importante est le 1er septembre 2026 : les entreprises devront pouvoir recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs. Pour les micro-entreprises, TPE et PME, l’obligation d’émission sera généralisée au plus tard le 1er septembre 2027.
En anticipant le choix des outils, le classement des documents et la coordination avec la conciergerie et l’expert-comptable, les propriétaires pourront aborder cette évolution sans bouleverser leur gestion quotidienne.
Tranquil at Home accompagne les propriétaires dans la gestion opérationnelle de leur location courte durée, afin qu’ils puissent louer leur logement avec davantage de sérénité et de visibilité.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou comptable. Les règles pouvant dépendre de la situation individuelle du propriétaire, il est recommandé de solliciter un professionnel compétent pour valider son régime applicable.
